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房子未办理土地使用权证的后果有哪些
时间:2017-09-26 17:28:40    浏览次数:1        

360下软件送现金 www.fortressw.com 来源:刘富海律师团队综合整理于网络

杭州市西湖区公司法律师刘富海律师联系电话:15968894170

一、难以知晓设定抵押权的情况

 

有些房地产开发商由于资金不足,便用建设用地土地使用权到银行做贷款抵押。而根据《物权法》第一百八十二条规定,以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。购房人如果不要求办理土地使用权证,就不容易了解到在土地使用权上设定的抵押,也就无法及时规避风险。一旦房地产开发商无力偿还银行贷款,银行将依法拍卖该土地使用权,并从价款中优先受偿。而此时房地产购买者的合法权益将很难得到维护。

 

二、难以发现开发商违规用地的事实

 

有些开发商一味追求经济利益,在建设用地手续不全甚至没有建设用地使用权的情况下就进行房地产开发。购房者不注意办理土地使用权证,就无法发现自己购买的是无土地使用权的违规建筑。此时开发商或是逃之夭夭或是无力赔偿,最后受损失的还是购房者。

 

三、无法进行二手房交易

 

《城市房地产管理法》规定,房地产上市交易,必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。许多业主在进行二手房交易时,方才想到去找开发商要求办理土地使用权证,但此时开发商多已人去楼空。这就给想要交易的房主带来了很大麻烦,也影响到了二手房市场的发展。

 

四、在拆迁补偿时会遭受损失

 

建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定,房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此,拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值,还包含了土地使用权价值。消费者在购买房地产时,就已经支付了相应的土地使用费。但是购房者如果未办理土地使用权证,在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。因为没有土地使用权证,动迁单位就无法确认业主对土地的合法使用权利。

 

五、容易遭受意外损失

 

土地使用权依据用途可以分成住宅用地、工业用地、福利性项目用地及综合类性质用地等类别。我们通常购买的商品房都是建造在住宅性用地上。但是近些年兴起了一些所谓“单身公寓”、“酒店式公寓”或是商住两用楼,开发商以商住两用或是酒店式管理来吸引购房者,有时却是给消费者设下的陷阱,因为此类楼盘有些是建设在公共性建设用地上。由于建设用地的用途不同,购买此类房地产会给消费者带来许多意想不到的损失。诸如,房屋分摊的公共面积较大;交易契税较普通的住宅楼要高;物业管理费用较高;按揭贷款的年限较短等。更为重要的是,此类楼盘通常并不认为是住宅,因此一般不允许落户。所以,购买商品房时,还应关注建设土地用途。

 

证件办理

 

一、收费程序

 

由国土窗口开《收费通知单》→城建收费中心开现金解款单→银行缴费→城建收费中心开缴费票据→国土窗口领取《土地使用证》

 

二、收费标准、收费依据

 

1、土地登记费(苏价涉[1995]155号、苏价房[1999]134)

 

①党政机关、人民团体、全额预算管理事业单位每宗地收10;

 

②企业、自收自支单位土地使用面积在1000 m2(1000 m2)以下每宗地收110元,每超过500 m2以内加收40元,最高不超过4万元;

 

③差额预算管理事业单位土地使用面积在2500 m2(2500 m2)经下每宗地收160元,每超过500 m2以内加收20元,最高不超过1万元;

 

④城镇私房用于生产经营地土地使用面积在500 m2(500 m2)以下每宗地收90元,每超过100 m2以内加收20元,最高不超过200;

 

⑤城镇居民住房(私房)土地使用面积100 m2(100 m2)以下每宗地收18元,每超过50 m2以内加收5元,最高不超过35元。

 

另外对于民房遗留问题,根据淮政发[2003]131号文件:超法定面积135 m2以上部分按90/m2收取;

 

2、交易服务费(苏价服[2004]131):依照法律、法规不需要进入土地市场交易的,不交纳此费用。对土地使用权进行出让的,按照土地交易面积向受让方收取1.2/m2;对土地使用权进行转让的,向交易双方收取2.4/ m2,双方各承担一半;对土地使用权进行出租和抵押的,向交易双方收收取1/m2,,双方各承担一半。

 

三、办件类别

 

工作日随到随办

 

四、《国有土地使用证》办理程序:

 

1,受理申请材料

 

2,审核材料

 

3,校准登记

 

4,颁发证书

 

五、《国有土地使用证》所需材料:

 

商品房、房改房、拆迁返还房、经济适用房申请分割变更登记应提交的材料:

 

()转让方应提供的材料:

 

1、大土地证原件及复印件1(2004101日以后颁发的土地证应提供由成都市国土资源局地籍事务部出具的(土地用途面积分摊计算表1);

 

2、土地出让合同复印件1;

 

3、工商营业执照或行政、事业代码复印件1;

 

4、总产权复印件1;

 

5、土籍调查表复印件1份,《界址点坐标成果表》(到成都市国土资源局提取);

 

6、《土地登记卡》(到成都市国土资源局提取);

 

7、产权测量报告;

 

8、申请书1;

 

9、法人身份证明、委托书各1份,法人、受托人身份证复印件各1;

 

10、分割情况说明;

 

11、共用宗土地使用权分摊面积总表1(1次分割)

 

12、本次分摊情况表:老方法用土地分割变更登记明细表及共用宗使用权登记表;新方法用共用宗土地使用权分摊面积汇总表。(以上表格先报1份,审核无误后再出3份并加盖单位公章。按栋号、单元、楼层、序号顺序填写;共有人占格分别填写,并注明为共有人;共有人土地面积按产权证上比列分摊,并分别填写;序号或分宗号按户数编号;房屋产权证号填丘地号;表格用电脑制作并打印)。(上述材料中心的复印件上须加盖申报单位的公章证明原件与复印件一致)。

 

()受让方应提供的材料:

 

1、受让方为个人的应提交:申请书1(转让方、受让方共同申请并盖章、身份证复印件1份、房屋产权证复印件1份、委托书1;)

 

2、受让方为单位的应提交:申请书1(转让、受让方共同申请并盖章;法人身份证明、委托书各1份及法人受托人的身份证复印件各1份,产权证复印件1份,工商营业执照或行政、事业代码复印件1份。)(上述材料中的复印件须加盖申报单位的公章证明原件与复印件一致。)

 

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